本报记者田鹏

　　2021年6月21日，首批9只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施公募REITs”）身负深化金融供给侧结构性改革、有效盘活存量资产等重任破浪起航，拉开我国基础设施公募REITs试点新篇章。

　　四年间，深圳证券交易所市场（以下简称“深市”）基础设施公募REITs以开拓者的无畏气魄，踏上探索与突破的征程。四年时光里，市场规模实现质与量的双重飞跃——截至目前，22只REITs在深交所成功挂牌上市，近580亿元募集资金精准注入国民经济的关键节点，为基础设施建设构筑起坚不可摧的资金堡垒，助力实体经济稳健前行。

　　与此同时，在中国证监会统筹指导下，深交所坚持以市场为中心，积极搭建完善符合REITs特点与规律的监管规则体系，已构建“1个业务办法+6个指引+1个通知+5个指南”的配套规则体系，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。这一体系既遵循市场规律，又贴合REITs产品特性，为市场稳健运行提供了坚实制度保障，也为我国REITs市场规范化、标准化发展树立了标杆。

　　深交所表示，下一步，将按照中国证监会部署要求，持续优化完善项目对接服务，发挥市场功能，盘活存量资产，推动REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

　　双轮驱动

　　市场生态日益完善

　　回望我国REITs市场的建设征程，恰似一幅徐徐展开的金融创新长卷。2020年4月份，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以一纸重磅文件叩响资本市场创新之门，正式拉开基础设施REITs试点的大幕。

　　此后，在政策指引与市场期盼的双重驱动下，各方历经一年多的精心筹备与反复打磨，终于在2021年6月份迎来历史性时刻——首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所同步鸣锣上市。这不仅标志着基础设施公募REITs试点工作从蓝图变为现实，更意味着我国资本市场正式开辟出一条盘活存量资产、服务实体经济的创新路径，为后续市场生态的日益完善埋下关键伏笔。

　　如今，再看深市REITs版图，蓬勃发展之势清晰可见，产品规模稳健攀升，资产类型加速扩容，不断释放强劲增长活力。据深交所官网数据统计，截至目前，共有22只REITs在深交所上市交易，总募集规模578.10亿元，项目类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。

　　在这过程中，不断上新的“首单”更是成为市场创新突破的生动注脚。试点启动以来，深市REITs资产类型持续取得突破性进展，陆续推出首单清洁能源REIT、首批保障性租赁住房、首批消费基础设施REITs、首单水利设施REIT、首单农贸市场REIT。值得一提的是，2025年6月18日首批数据中心REITs南方润泽科技REIT正式获批，不仅标志着REITs市场向新型基础设施领域迈出关键一步，更为人工智能、云计算等前沿产业发展架起高效的资本桥梁。

　　事实上，自我国基础设施公募REITs市场启航，构建“首发+扩募”双轮驱动格局便成为重要发展方向，完善扩募政策体系更是关键一环。2022年5月份，深交所发布新购入项目指引，为REITs扩募制度搭建起四梁八柱；2025年3月份，《关于做好REITs非定向扩募技术准备的通知》重磅发布，明确将在近期完成公开扩募系统改造升级。这一系列举措，犹如为REITs市场装上强劲引擎，助力市场行稳致远。

　　市场分析人士指出，推动首发与扩募双轮协同发力，既能加速形成存量资产与新增投资的良性循环，又能助力已上市优质运营主体依托市场机制，通过增发份额收购优质资产，优化风险收益结构，实现规模与效益的双重提升，为REITs市场高质量发展注入持久动力。

　　运营良好

　　市场运行总体平稳

　　四年来，一级市场“首发+扩募”稳步推进，为市场持续注入活力；同时，底层资产运营良好，为REITs市场稳健发展筑牢根基。

　　据Wind资讯数据统计，截至6月20日收盘，深市22只REITs总市值约686.72亿元，收盘价较发行价平均上涨25.18%，累计分红95次，分红总金额超65.41亿元，反映了产品收益相对稳定、分红属性明显的收益特征。

　　从盈利能力来看，共有18只REITs披露了2024年度报告，数据显示，2024年，相关产品整体实现盈利，平均可供分配金额完成率达104%，底层资产经营情况整体平稳，其中消费基础设施、租赁住房和水利基础设施等项目表现尤为稳健。

　　市场人士表示，“REITs落地四年来，投资者对于REITs产品投资逻辑的理解不断加深，市场的价格发现功能总体有效，引导资源合理配置的作用逐步发挥。”

　　此外，从深市18只披露2024年年报的REITs来看，机构投资者持有份额占比平均已超过95%，涵盖证券公司、保险公司、银行理财、产业企业和私募基金等多种类型。这背后则离不开深交所持续深化市场培育工作。四年来，深交所通过举办多场REITs专题培训、行业研讨会和投资者教育活动，帮助机构投资者深入了解REITs产品特性与投资价值；同时，积极搭建投融资对接平台，促进项目方与投资机构高效沟通，吸引了大量专业机构资金涌入，为市场注入长期稳定的投资力量。

　　数据显示，四年来，深交所发布投教文章及各类音视频材料逾60份，开展“REITs全民行”上市三周年系列宣传活动，引导基金管理人完善投资者关系管理机制，通过业绩说明会、项目开放日等各类形式加强投资者沟通，累计召开投资者关系维护活动近100场。同时，深交所持续对接地方主管部门、原始权益人和市场机构，进一步与市场各方深化交流合作，加强重点项目储备，常态化开展市场培训，累计举办10余场“固收微课堂”等线上线下REITs专场培训活动。

　　展望未来，深交所表示，将持续推动REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展全局。一是稳中求进扩大REITs试点规模。着力推动REITs常态化发行和高质量扩容，支持科技创新领域企业发行REITs，为加快培育发展新质生产力积极贡献力量。二是推动完善配套规则机制。提升业务规范化标准化程度，优化发行询价、信息披露、投资者保护等全链条监管机制，不断夯实REITs业务法律法规基础。三是支持提高上市REITs质量。以“管资产”为核心加强REITs日常监管，细化新购入项目的操作流程和要求，丰富扩募发售方式，支持REITs规范做优、持续做强。四是加大培育服务力度。持续加强对接服务，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。五是促进投资者结构优化。鼓励保险机构、公募基金等机构加大配置力度，配合推动社保基金、养老金、企业年金等机构投资者参与REITs投资，培育专业投资者群体，助力我国REITs市场建设行稳致远。