2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。四年“蝶变”，公募REITs从试点到突破2000亿元市值，实现加速跃迁，共上市66只公募REITs产品。
与此同时，公募REITs独特的分红机制为投资者带来实实在在的收益。Wind数据显示，从2021年至今，公募REITs分红金额逐年增长，合计接近220亿元。机构配置需求旺盛，投资者结构逐步实现多类型机构的生态共荣。
在业内人士看来，伴随市场建设与投资需求共振，公募REITs呈现螺旋式上升发展趋势。在低利率环境下，公募REITs或被更多资金认可，在大类资产配置格局中占据愈发重要的战略地位。
公募REITs仍处政策红利期
“总体而言，公募REITs市场当前仍处于政策红利期。”中金固收研究团队表示。
自2024年以来，公募REITs驶入发展快车道。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs市场迈入常态化阶段。
《通知》将底层资产扩容至13个大类，覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域基础设施。《通知》为推动公募REITs规模可持续增长奠定制度基础。
2024年2月，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确公募REITs的权益工具属性。中信证券研报显示，结合新会计准则，投资者可以选择将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）科目，使得二级市场价格波动将由影响投资人的利润表转变为影响资产负债表。这有助于驱动保险机构以及券商自营增加以自有资金配置公募REITs的动力，成为市场所期待的潜在长线增量资金。
“去年相关会计政策明确之后，公募REITs二级市场价格短期波动对部分机构投资者的业绩压力有所降低，机构投资者可以更加安心地通过长期持有和产品分红实现收益。”一位大型公募机构人士表示。
REITs市场迎来诸多新面孔
Wind数据显示，2021年6月21日，9只公募REITs上市首日的总市值仅有300多亿元；2025年6月20日，已上市66只公募REITs的总市值达到2066亿元，较上年同期接近翻倍，展现出强劲的发展势头。
“公募REITs行业发展的规模、速度和质量，这几年取得了不错的成绩。”中金基金创新投资部负责人、执行总经理刘立宇表示，底层资产类型从2021年首批上市的产业园区、仓储物流、生态环保、交通4类基础设施，逐步拓展到保障性租赁住房、消费、新能源、水利、市政等基础设施。
其中，新资产类型项目受到市场青睐。以汇添富九州通医药REIT和国泰君安济南能源供热REIT为例，两个项目的公众认购倍数分别为1192倍和813倍；截至6月20日，二者的二级市场价格较发行价累计涨幅分别超50%和80%，反映出投资者对新资产类型REITs的积极态度。
不仅如此，更加多元化的资产类型正在路上。6月18日，全国首批2只数据中心REITs——南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT获得中国证监会准予注册的批复。同日，中国证监会主席吴清在出席2025陆家嘴论坛时表示，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。
在REITs市场快速发展过程中，既有底层资产丰富度提升，也有投资者结构持续多元化。目前，公募REITs的持有人包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等。有业内人士认为，应进一步提高投资者结构丰富度，同时适当平衡持有型和交易型策略，激活市场流动性。
配置吸引力有望持续提升
根据相关规定，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。Wind数据显示，2021年、2022年、2023年、2024年和2025年以来，全部公募REITs年度累计分红分别为6.92亿元、18.46亿元、66.14亿元、83.87亿元和44.12亿元（上年同期为33.14亿元），分红金额逐年增长，合计接近220亿元。
“公募REITs在过去四年的业绩整体超预期。”刘立宇表示，“公募REITs作为一类分红水平稳定性较高的金融产品，实现四年前推出公募REITs产品的目标。”
在二级市场上，今年以来公募REITs价格不断走高。Wind数据显示，今年以来至6月20日，中证REITs全收益指数涨幅达16.2%；华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50%；全市场66只上市产品中，除1只产品微跌之外，其余均实现上涨。
刘立宇认为，现阶段固定收益类产品收益率下行，分红率3%—5%的公募REITs吸引力提升，部分预期稳定、安全性高的产品近期价格显著上涨，收益率已低于3%。这说明目前具备稳定分红能力的资产供不应求。
“公募REITs市场供需矛盾仍存，政策红利持续释放，预计未来1年至2年内市场仍维持高估值，板块分化将持续。”中信建投证券研报称，“在风险层面，需关注下半年集中解禁影响，部分机构止盈意愿或强化。”
中金研报称，短期内，当前市场仍处在固收资金抢配高息资产的逻辑框架中；从中长期角度考量，公募REITs的配置吸引力或刚崭露头角，未来有望随着市场发展释放更大的投资价值。
