新华财经上海6月17日电（记者杨溢仁）基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）俨然已成低利率时代的投资新选择。在业内人士看来，随着“入池”资产的增多，以及扩募的不断推进，项目管理者的现金流储备将持续增多，并将进一步优化资产管理质量，同时公募REITs规模得以提升，将为投资者带来更好、更稳定的回报。
板块周涨幅可观
数据显示，2025年6月9日至2025年6月13日，我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现出稳步上行的趋势——加权REITs指数收于143.48，回报率为0.74%；与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：原油>黄金> REITs>美股>纯债>A股>可转债。
在利好支持政策频出、二级市场走强、配置价值突出等多重因素叠加发酵的大背景下，C-REITs成为了各类机构眼中的“香饽饽”。
其中，保障性租赁住房REITs的表现尤为突出，涨幅最大。2025年6月9日至2025年6月13日，在所有上市REITs中，华夏基金华润有巢REIT市值涨幅最大，达4.32%。
更值得一提的是，自上市交易以来，中金厦门安居REIT的涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值的涨幅达94.09%。
纵览国内6单保租房REITs交出的2025年第一季度财报，可以看到，一季度中证REITs价格指数保租房板块的涨幅为29.8%，保租房行业的总回报指数上涨了34.8%。
另据券商测算，截至2025年6月10日，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨了52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于REITs市场整体水平；2025年之前发行的6只产品平均现金分派率为2.81%，实际分派率达2.82%。
“目前，保租房项目的抗周期属性获得了投资者的普遍认可。”一位保险机构投资人告诉记者，“项目需求充足、主要面对高度分散的个人租户、出租率稳健，租金收入在各季度维持稳定，叠加底层资产一般不需要大量资本性开支维持运营状态，这意味着保租房REITs的可分派金额也相对稳定，因而备受青睐。”
产品发行加速
近日，华夏北京保障房REIT发布了向特定对象发售基金份额发行情况的报告书，这标志着市场首单保障性租赁住房REIT完成扩募。
据记者了解，此次扩募的发售价格为4.22元／份，为定价基准日5月29日前20个交易日均价的98.76%，共发行224218009份，募集资金总额约为9.462亿元。
根据中金公司测算，华夏北京保障房REIT扩募后2025年、2026年的DPU（年化）分别为0.118393元、0.118687元，按6月13日收盘价计算，年化分派率为2.69%、2.70%，高于当前TTM分派率2.45%。
首单保租房REIT扩募的成功落地验证了基础设施REITs“首发+持续扩募”的良性发展模式，也证明了REITs平台在盘活存量资产、持续吸引新增优质资产、形成投融资良性循环方面的巨大潜力。不仅如此，扩募还于极大程度上再次提振了市场情绪，另外3单扩募在审、已披露拟扩募计划的华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT及红土创新深圳安居REIT于6月13日分别收涨了2.85%、2.53%、2.46%，显著高于同板块其他项目的当日涨幅。
有研究机构基于目前核心城市供应规律，以新建土地开发入市和存量资产改造入市这两种方式为基础，分别对未来保租房在这两种方式下的入市量展开推测并进行汇总，最终测算结果显示，2025及2026两年仍是保租房集中供应的爆发期，而供应高峰的延续，将为住房租赁市场注入更多活力。同时，公募REITs作为保租房建设的主要融资路径，随着发行、扩募节奏的加快，预计未来的累计发行规模将超250亿元。
“扩募已然成为主要趋势。”一位保租房REITs的发行人告诉记者，“一方面，这与居民投资意愿提升，低利率背景下资金急需寻找新的投资出路有关。另一方面，国内公募REITs依然处于发展初期，发展规模与海外成熟市场存在一定差距，而扩募能为项目扩容创造出有利的空间。此外，扩募意味着原始权益人可以进一步做大资产规模和优化资产管理质量。由于公募REITs自身的特性——收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，考虑到折旧和运营成本，若规模不够大，只有10%的留存收益，这对维系资产的质量会构成一定挑战。通过扩募，可以增加项目管理者的现金流储备，进一步优化资产管理质量，也可以使公募REITs的规模得到进一步提升，给投资者带来更好、更稳定的回报。”
建议积极布局
“保租房REITs是一项后期运营性开支较低、微观运营风险不大、后续资本开支少、享受政策性价差（即保租房租金和市场化租金之间价差）的优质资产。”中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师陈聪表示，“鉴于消费等提振总需求的政策将取得成效，工资、租金和社会物价水平不会持续陷入螺旋下降的循环，因此，可持续看好保租房REITs的租金稳定性，并建议投资者结合市场估值，聚焦核心城市展开配置。”
“另外，REITs打新也值得关注。”前述投资人告诉记者，“在当前的低利率环境中，REITs展现的‘波动相对较小、收益相对不俗’的特点尤其突出。不仅如此，认购倍数超百倍，上市首日涨幅频繁触及30%涨停板的项目更是屡见不鲜。”
来自中金公司研究部的观点认为，各机构可关注公募REITs上市后60个交易日内的次新交易空间。经测算（数据截至2025年4月11日），统计64单上市项目，在第1至59个交易日任意一天买入，之后任意一天卖出（不超过第60个交易日），盈亏比为4.08，胜率达到6成。
具体而言，次新交易择券应规避上市首日涨幅过高的项目；对发行估值性价比一般的项目则应注意择时。上市首日涨幅过高的标的——如首批3单保租房REITs、首批2单标准厂房REITs、中航京能光伏REIT等，其次新交易胜率和盈亏比相对较差，次新交易应注意规避；对于资产质量过关，只是发行估值相对可比项目有偏贵可能的产品，上市初期若跌至性价比点位，建议积极介入。
