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最近有一个新闻值得关注：山东乳山出现216套“1元起拍”的海景房，而且都是精装修、家具齐全的房子。

这些房子不是因为房东破产而拍卖，而是二手房东实在卖不出去，想着通过拍卖出手，但买的人很少。去年还有人在这里花了11块钱拍下了40平海景房……

而乳山二手房价已经跌到了2000元/平米。小户型单套价格7万块钱。为什么如此惨烈？因为没人住。

海边居住，又潮又热，配套不够，啥也没有，当初都是全国各地的投资者过来买的房子，本地人几乎不买。消费退潮后，价格开始崩跌。

我们再来看另外一个地方，义乌。义乌是金华市代管的一个县级市，但房价却能稳在2.4万/平米左右，超越大多数二线城市，为啥呢？

别看这是一个县，但却是全球小商品中心，背靠长三角全套产业链，义乌每平方公里分布着 2386 家市场主体，是深圳的 3.2 倍。

按2024年末义乌常住人口191.8万人，平均每 1.9 个义乌人中就有一个老板，市场主体破百万，是全国老板 “密度” 最高的县域之一。每年人口都在净增长，这也是房地产需求的底气。

看懂这两个案例就明白了。房价源于需求，再大的城市需求差，房价也起不来，再小的地方，只要人愿意源源不断地来，就有机会。

很多城市，经济不是很强，但教育和医疗等资源好，也会吸引周边更级的县镇乡村人口流入，这也是房价的支撑力。

而一个城市中，只要能维持正常运转，人口不是断崖式下滑，那么它的核心地段的房子依然会稳中带涨。

因为城镇化后期，未来不再会有大拆大建，随着房龄上涨，市中心的低龄好房，稀缺性会越来越突出，都会反映到房价层面。所以价值是相对的，而不是绝对的。

有时候要比凤尾好，比如一些经济不错的三四线城市的核心资产，要比一线城市的郊区资产强很多。所以看懂自己所在城市房产的真实价值，才能做出最精准的判断和决策。

很多人跟我说，有点儿不适应现在的房地产节奏。其实这也是相对的。因为我们习惯了过去房地产的高速增长时代，而现在却突然慢下来了，大家都不适应了。

其实何止是房地产，其他一起都在降速。这或许才是最正常的样子。慢和快，是相对的。有时候慢反而更好，因为这样的节奏，可以让市场上每一个主体想清楚自己要干什么。

比如做产品的，是否能做出真正的好产品，而消费者主要思考自己的真实需求，开始关怀自己的身体健康和精神世界。

在这种情况下，才能完成真正的产业高质量转型，从而让市场有能力接住下一个新的周期。对于房子来说，你到底想从它身上得到怎样的确定性价值。

其实真正的居住质量，往往也代表着它资产稀缺性。好的东西，慢慢都会聚在一起，再次成为人们争相想拥有的方向。@妙想   @AI摘要小助理   $地产ETF(SZ159707)$  $万 科Ａ(SZ000002)$