今年4月底，央企中国铁建房地产集团有限公司（以下简称“中铁建地产”）以7.7552亿元、溢价率21.94%的高价竞得通州梨园“花语璟云”项目地块，综合楼面价约3.58万元/平方米，一举刷新通州土拍楼面价、举牌次数及溢价率3项纪录。

　　《中国经营报》记者了解到，这是中铁建地产时隔3年重回北京市场拿地。今年以来，房企收缩聚焦之下，北京、上海、杭州、成都等城市已成为各大企业重点布局区域。

　　业内人士认为，高于周边在售项目的拿地成本也为中铁建地产项目未来定价及去化带来挑战，在新盘云集的通州区域，花语璟云后续去化尚待市场检验。

　　梨园项目高溢价拿地

　　6月下旬，位于通州梨园板块的中铁建花语璟云户型图流出，包含94平方米的三居，以及主力户型110平方米三居以及124平方米四叶草户型。项目定位“刚需+改善”，目标客群面向在朝阳通勤以及通州本地人群。

　　记者了解到，该项目是中铁建地产时隔近3年重回北京市场之作。在今年4月29日出让时，北京市通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块（以下简称“梨园6007地块”）吸引中铁建地产、招商蛇口、中能建、康润4家房企参与竞夺，最终经过215轮交锋，中铁建地产以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%，综合楼面价约3.58万元/平方米。当时，该地块的楼面价、举牌次数、溢价率，均创下通州楼市新纪录。

　　梨园6007地块位于九棵树街道，地处东五环和六环之间，东至云景东一路，西至云景东路，南至五所南路，北至云景北二街。距离地铁八通线梨园站直线距离0.5公里，符合通勤标准。

　　该地块土地面积仅1.27万平方米，地上建筑面积2.16万平方米，容积率1.7，限高45米。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍称，从地块规模和容积率来看，地块“小而美”且相对方正，既降低了企业拿地资金门槛，也为后期设计规划预留了灵活空间。

　　据悉，花语璟云规划了6栋4—16层的住宅楼，总户数202户。另有3栋配套楼、机动停车位247个。

　　不过，今年通州区域土拍火热，新盘集中入市，也为项目后续去化带来一定压力。

　　与花语璟云相邻的招商云璟揽阅，原本是去年与花语璟云一同出让的地块，但因考虑到企业开发压力，两宗地块调规后分拆出让。去年10月23日，招商蛇口以底价9.92亿元摘得，楼面价28584元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

　　招商云璟揽阅于今年3月初率先开盘，项目共12栋楼367户，涵盖79—128平方米的二—四居。目前，项目网签202套，去化率55%，网签价格多数为5.85万元/平方米，少数几套达到6万元/平方米。

　　3公里外，金隅花溪云锦于今年5月下旬开盘，规划8栋7—11层洋房，一梯两户设计，总户数366户，容积率2.2。整个项目为108—153平方米的改善型四居室，层高3—3.16米，其中，125平方米和158平方米为主力户型。

　　该项目拿地时间为2024年11月5日，金隅以11.96亿元底价摘得，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。记者了解到，该项目祭出“低开”策略，主力户型较指导价每平方米低了近1万元。目前，项目网签78套，去化率21%，成交均价54789/平方米。

　　值得注意的是，上述3个项目位置相近，合计为城市副中心供应了近千套住宅。且目标客群均为通州及在朝阳通勤人群，无论是定位“刚需+改善”的云璟揽阅，还是定位纯改善的花溪云锦，户型面积段均与花语璟云有部分重叠。

　　在产品上，三者均为各自开发商所打造的“好房子”项目，通过赠送面积，拉高实际得房率。

　　但从拿地价格来看，花语璟云则比云璟揽阅、花溪云锦每平方米高出7300元、1万元。后两者5.85万元/平方米、5.48万元/平方米的网签价在前，花语璟云定价预期几何？记者就此联系中铁建地产，截至发稿未获回复。

　　与此同时，比花语璟云拿地早20天的朝棠揽阅目前已率先开放样板间，该项目位于通州区永顺镇，属于通州老城板块，地处东五环至东六环之间，距离地铁22号线永顺站只有200米。且地块周边近两年未有新地块推出，在土地供应断档、存量项目快速消化和本项目房地价差充裕的背景下，地块入市将有效填补区域改善型住房缺口。

　　记者了解到，朝棠揽阅规划9—18层洋房+小高层，户型包含69—124平方米三—四居，总计907户。尽管招商蛇口在拿地时同样出现高溢价，成交楼面价约3.12万元/平方米，但仍比花语璟云每平方米低4600元。

　　此外，今年6月4日，中建玖合以74.91亿元价格拿下通州副中心“巨无霸”地块，该地块距离北京市委、市政府500米左右。距离地铁6号线北运河东站直线距离约500米，距离地铁22号线/平谷线（在建）直线距离约400米，双轨交优势明显。作为后续入市项目，副中心地块将在价格定位与产品策略上，或与上述在售及待售项目形成直接竞争。

　　年内密集“补仓”核心城市

　　据了解，中铁建地产是央企中国铁建股份有限公司（以下简称“中国铁建”）下属地产平台，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。

　　2019年，中国铁建的地产业务销售额突破千亿元，2021年更是达到1432亿元的高点。近几年，随着行业调整，中铁建地产的销售额虽有所下滑，但自2021年以来排名连创新高，3年前进31名。

　　2024年，中铁建地产实现销售金额951.45亿元，虽然较2023年同比下降21.6%，但在全国房企中排名第13位，比2023年提升2位。

　　截至2024年年底，中铁建地产在国内48个城市和海外投资开发279个项目，总建筑面积约8579万平方米，已开发面积约7329万平方米，京津冀、长三角、珠三角等主要城市群均有布局。

　　过去几年，中铁建地产一直保持较高的投资强度，2021—2023年，其分别实现营收295.18亿元、400.39亿元、632.04亿元。

　　不过，去年公司实现营业总收入466.46亿元，同比减少26.3%；净利润为12.42亿元，同比减少7.7%；归母净利润为539.59万元，同比减少95.42%。

　　营收和净利双双下滑，除了受行业大环境影响外，还与其过去几年多通过合作方式开疆拓土有关，少数股东的利润占比过大逐渐在年报中显现。

　　去年9月份，中铁建地产换帅，孙洪军接替李兴龙，出任党委书记、董事长。上任仅1个多月，孙洪军就在京召开“大干100天”的动员部署。当时，其提出中铁建地产的销售、回款和存货去化等指标都需要大幅提升。

　　在具体投资上，今年1月份，中铁建地产召开2025年工作会，对传统房地产开发主业的要求提出要“稳住规模，做优做精”。

　　据了解，近两年，房企投资布局方面进一步收敛聚焦，重点围绕高能级、深耕城市拓展项目，中铁建地产亦不例外。2024年全年，其在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平方米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%，其中一、二线城市获取土地19宗，权益土地价款为141.53亿元，占比为96%。

　　西南地区（如成都、西安）和长三角区域是其目前销售核心区域，去年分别贡献销售额350.7亿元和298.5亿元，占比37%和31%。

　　在北京市场，中铁建地产曾频繁参与土拍及项目开发，不过近3年少有露面，上一次拿地为2022年5月份，当时中铁建地产联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块，随后开发为宸悦国际，项目已于2023年售罄，目前已交房。今年高溢价拿下梨园6007地块，高调宣布回归。

　　除了北京外，今年以来，中铁建地产加大在其他核心城市“补仓”力度。今年5月9日，中铁建地产击败保利地产、招商蛇口等，以24.71亿元、溢价率20.42%的价格摘得上海热门的松江地块。

　　据悉，自2012年入沪以来，中铁建地产不断在上海加码，但近两年因资金和去化压力，拿地愈加谨慎，去年仅在上海获取1宗宅地。此次“补仓”的松江地块所处片区整体较为成熟，后续项目销售有一定的客源基础。

　　今年6月份，中铁建地产先以20.13亿元拿下成都成华区圣灯街道人民塘社区地块，后又以15.11亿元拿下武侯区地块，溢价率达16.9%。据了解，中铁建地产已在成都深耕17年，去年居于成都全口径销售榜榜首。

　　记者了解到，随着销售端分化加剧，房企在投资端出于销售回款和现金流安全考虑进一步聚焦。今年上半年，市场热度多集中于核心城市优质地块，如北京、上海、深圳、杭州、成都等地是房企重要布局区域。

　　在行业深度调整期，中铁建地产能否通过这些“补仓”践行“稳住规模，做优做精”的战略，尚待后续市场检验。