公告日期：2025-08-23

26862.91 平方米（40.29 亩）城镇住宅、商业、

商务金融、娱乐、其他商业服务业用地

土地估价结果

一、估价对象

估价对象为钦州市明阳街南面、民乐路西面、建安街东北面26862.91
平方米（40.29亩）城镇住宅、商业、商务金融、娱乐、其他商业服务业
用地国有出让土地使用权市场价格评估。

本估价结果仅指土地使用权价格,不包含其地上建筑物及附着物之价格。
二、估价目的

钦州市自然资源局拟收回估价对象的土地使用权，委托我公司对收回土地
使用权涉及的国有土地使用权市场价格进行评估，为委托方通过集体决策确
定被收回土地使用权市场价格提供价格参考依据。本次估价仅用于该目的用
途，不作为其他用途使用。

三、估价期日

二O二五年三月二十日

四、地价定义

根据本次估价目的、委托方提供的资料及待估宗地的实际情况，估
价对象地价定义内涵如下:

1.估价期日：估价结果为估价对象于估价期日二 O 二五年三月二十
日的市场价格。

2.土地面积：根据《委托估价书》记载 ，估 价 对象用地面积 26862.91
平方米（其中登记发证面积 16322.17 平方米，规划市政道路面积
9456.17 平方米，私人住宅小区配套占用面积 1084.57 平方米），本次估
价设定估价对象的用地面积 26862.91 平方米。

3.土地用途：根据《委托估价书》及《宗地登记信息查询情况说明》
记载，登记发证的土地用途为城镇住宅、零售商业、其他商服、旅馆、
商务金融、娱乐、批发市场、餐饮用地，规划市政道路和私人住宅小区
配套占用土地用途参考登记发证土地用途进行评估，依据《国土空间调
查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234 号）

广西国联土地资产评估有限责任公司 评估说明

二级类用地,本次估价设定估价对象土地用途为城镇住宅、商业、商务金融、娱乐、其他商业服务业用地。

4.土地使用权性质：根据《宗地登记信息查询情况说明》记载，估价对象权利性质为出让，本次估价设定其土地使用权性质为国有出让建设用地。

5.土地使用年限：根据《委托估价书》《宗地登记信息查询情况说
明》记载的城镇住宅用地起止年限为 1993 年 5 月 11 日-2063 年 5 月 11
日，商服用地起止年限为 1993 年 5 月 11 日-2033 年 5 月 11 日，自估价
期日起算，待估宗地城镇住宅用地剩余使用年限为 38.14 年，商服用地剩余使用年限为 8.14 年。本次估价设定待估宗地城镇住宅用地剩余使用年限为 38.14 年，商服用地剩余使用年限为 8.14 年进行估价。

6.规划利用条件：根据 2001 年 7 月 24 日钦州市规划局出具的《用
地、建筑、市政工程规划设计要点》及《委托估价书》的记载，登记发证土地（净用地）的规划控制指标为：容积率为≤1.4，建筑密度≤45%，绿地率≥20%。规划市政道路和私人住宅小区配套占用土地无规划利用指标。另根据《委托估价书》《关于南宁百货大楼股份有限公司用地商业建筑面积比例的意见》记载，商业建筑面积占比 5%-10%。根据最有效利用原则，本次估价设定登记发证土地的容积率为 1.4，建筑密度为 45%，绿地率为 20%，商 业 建筑面积占总计容建筑面积的 10%，城镇住宅建筑面积占总计容建筑面积的 90%，规划市政道路和私人住宅小区配套占用土地无规划利用指标。

7.土地开发程度：根据估价人员实地查勘，宗地内有一栋两层砖混结构房屋待拆除平整，实际土地开发程度宗地外“五通”（即通路、通电、通讯、通供水、通排水，以下同），宗地内场地未平整；估价设定土地开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场地未平整”。

8.价格类型：本次估价的地价价格类型为公允市场价格。

根据估价的技术规程和项目的具体要求，此次评估价格是指估价对象在公开市场条件下，于估价期日二 O 二五年三月二十日，设定土地用途为城镇住宅、商业、商务金融、娱乐、其他商业服务业用地，待估宗地城镇住宅用地剩余使用年限为 38.14 年，商服用地剩余使用年限为8.14 年，容积率为 1.4，建筑密度为 45……
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