公告日期：2025-05-31

证券代码：600684 证券简称：珠江股份
广州珠江发展集团股份有限公司
2023年度向特定对象发行A股股票方案的论
证分析报告

（修订稿）

二〇二五年五月

第一节 本次发行的背景及目的

一、本次向特定对象发行的背景

1、城市服务行业发展前景良好

城市服务主要包括城市生活服务和城市公建服务，其中城市生活服务是指为社区住宅客户提供“四保一服”等物业管理服务和社区增值服务（主要包括上门维修保养服务、家政服务、美居康养等），城市公建服务则是以城市空间运营为主要方向的业务。得益于国内经济、人均可支配收入、城镇化率及商业住宅建筑的增长，城市服务行业发展趋势向好。

一方面，物业管理行业规模平稳增长。依据中指研究院统计，物业管理百强企业在
管面积均值由 2017 年的 3,163.83 万平方米增加至 2024 年的 6,946.30 万平方米，复合年
增长率为 11.89%；百强企业营业收入均值由 2017 年的 7.42 亿元增加至 2024 年的 16.05
亿元，复合年增长率为 11.65%。未来，房地产市场逐渐回归本源，但基本需求和合理利润空间依然存在，新型城镇化建设持续推进，中长期仍存在发展空间，居民居住质量的提升需求将成为市场的核心支撑。在优质物业管理服务的需求增长以及物业管理行业不断迎来利好政策的背景下，行业管理规模正向增长，为市场参与者的良好发展提供机遇。

另一方面，社区增值服务拓展空间充足。为满足居民多样化多层次的居住生活需求，推动社会高质量发展，政策层面始终鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等生活服务领域延伸。非住宅业态已成为物业管理公司布局的重点方向，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，布局“全生活场景+全生命周期”增值服务，横向扩张服务边界。随着我国经济环境稳中向好，居民追求美好生活的预期不断提升，住户对于物业公司提供的资产服务及社区生活服务的需求亦不断增加，多样化社区增值服务仍有增长潜力。

2、文体运营行业受政策持续支持

近年来，持续高涨的全民健身热潮不断推动着体育产业迅速发展，体育产业规模也不断扩大。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远

景目标的建议》提出，到 2035 年我们要建成体育强国。2023 年 6 月，国家五部门联合
研制《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025 年）》，提出到 2025 年社区
15 分钟健身圈实现全覆盖的目标。2021 年 8 月 3 日，国务院印发的《全民健身计划
（2021—2025 年）》制定了到 2025 年全国体育产业总规模达 5 万亿元的发展规划，我
国体育产业未来发展空间巨大。2023 年 6 月，国家五部门联合印发《全民健身场地设
施提升行动工作方案（2023-2025 年）》，提出到 2025 年社区 15 分钟健身圈实现全覆
盖的目标。此外，《体育强国建设纲要》《关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见》《关于体育助力稳经济促消费激活力的工作方案》等政策和指导意见的相继出台进一步推动了我国体育产业的高速发展。未来伴随相关体育运动鼓励政策深入实施，全民健身公共服务水平将显著提升，行业主体将享受需求驱动带来的市场红利。

3、公司持续深入推进战略转型工作

公司在物业管理、专业保洁等领域拥有悠久的发展历史和较高的行业地位，在文体运营、场馆建设等领域拥有丰富的内外部资源和强大的品牌影响力。公司在“十四五”期间全面围绕“1+2+N”战略框架开展业务，持续深入推进多元业务协同并进，充分发挥各业务领域优势，实现多业态全面发展。近年来，公司锚定战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细化和闭环化的大运营体系，不断推进企业战略转型。
二、本次发行的目的
（一）优化公司资本结构，增强抗风险能力

本次发行有利于优化公司资本结构和财务状况，缓解公司资金压力、降低流动性风险、增强公司抵御风险的能力，提升公司的财务稳健程度。向特定对象发行股票后，公司的偿债能力得到进一步提升，有助于增强公司的竞争力，为公司在市场竞争中赢得优势。
（二）利用多元化融资渠道，促进可持续发展

本次发行是公司提升运营能力以及可持续发展能力的积极举措，符合国家政策导向和公司自身发展战略，符合公司股东的长远利益。此外，公司将在业务布……
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