“传统模式面临着巨大挑战，但是我们看到新需求同样孕育着巨大机遇。”
8月8日，城投控股（SH600649，股价4.60元，市值115.21亿元）董事长张辰向包括《每日经济新闻》记者在内的媒体表示，要推动租赁住房产业可持续发展，必须走创新的金融之路，而租赁住房规模化发展势必要面对重资产投入的资金效率问题。
此前一日（8月7日），城投控股公告宣布，参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金代码为508031，以下简称“城投宽庭保租房REIT”）的扩募，计划新装入两处优质上海保租房资产至城投宽庭保租房REIT。
作为2024年1月上市时市场规模最大、上海国资首单保租房REITs及长三角区域企业首单保租房REITs，城投宽庭保租房REIT的一举一动颇受业界关注。
注入两大社区，共计3592套保租房
根据公告，城投控股拟选取子公司持有的上海市闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1307单元G03-04地块租赁住房项目（以下简称“浦江社区”）、上海市闵行区七宝镇七宝社区MHPO-0105单元01-02地块新建租赁住房项目（以下简称“九星社区”）作为底层资产，参与本次扩募。
图片来源：城投控股公告
上述两个社区均为保障性租赁住房项目，土地用途为R4（租赁住房）。其中，浦江社区总建筑面积约为15.37万平方米，拥有2362套保障性租赁住房；九星社区总建筑面积约为8.18万平方米，拥有1230套保障性租赁住房。
也就是说，参与此次扩募的浦江社区和九星社区，将为城投宽庭保租房REIT新增3592套保障性租赁住房。
图片来源：城投控股公告
具体交易步骤是，先将两处租赁住房的项目公司进行股权重组，即股东由上海城投置地（集团）有限公司变更为上海城投房屋租赁有限公司。上海国泰海通证券资产管理有限公司完成扩募资金募集，同时设立第二期资产支持专项计划，由基金认购全部资产支持证券份额。
原始权益人向专项计划转让项目公司100%股权，专项计划向项目公司发放股东借款，置换项目公司存量负债。扩募完成后，上海城投置地经营管理有限公司将作为基础设施项目的运营管理机构，负责运营管理工作。
据张辰介绍，经过将近一年时间探索实践，公司在保租房业务可持续发展方面走通了一条“投融建管退”的循环路径。
城投宽庭保租房REIT于去年1月在上交所上市，募集规模达30.5亿元。截至今年上半年末，已累计实现可供分配金额6337万元，按照募集规模计算年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿元，上市后增幅超40%。
早在2019年，上海城投（城投控股母公司）就发布了“城投宽庭”租赁住宅品牌。目前，城投宽庭已累计布局上海9个区域19个项目，管理房源超2.7万套，累计服务近5万人次。在效益表现上，2024年租金收入规模突破5亿元。
去年底，城投控股联合上海国盛集团下属上海国有存量资产盘活母基金成立合伙企业，收购上海馨伴寓置业有限公司100%股权及标的公司股东华鑫置业对标公司享有的股东借款债权，进而投资徐汇区田林板块244-19地块的租赁住房物业项目。该项目于今年5月以“城投宽庭徐汇社区”的新身份开业运营。
REITs市场火热，房企争购存量资产扩规模
今年以来，REITs市场整体涨幅亮眼，从6月收盘价的绝对值来看，8只保租房REITs收盘价均值为4.2元，同比平均涨幅达44个百分点，呈现“波动中稳步上行”特征。
资本市场对保租房资产抗周期属性的认可，促使各家企业各出奇招，收购存量项目扩充资产规模，“逐鹿”租房市场。
6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目，扩募发售募集资金总额约9.46亿元，购入的资产包括4个租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区，回收资金用于公共租赁住房等保障性住房项目建设。
上海老牌房企新黄浦则是宣布以总价2.15亿元收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼，项目建筑处于毛坯状态，土地性质为商业办公。交易协议中，卖方承诺在尾款支付后协助解押资产，并配合将硅谷SOHO-2号楼纳入北京市保障性住房体系。
市场分析人士认为，扩募注入模式是保租房REITs发展的重要环节，其不仅进一步巩固并拓展权益资金融资通道，使保障性租赁住房项目的全周期运营机制更加顺畅高效，而且有助于盘活存量资产，提升租赁住房领域的滚动投资能力。
“公司有意承接市属或区属国企退出的存量资产，另外也同步在看一些市场化非租赁住房存量项目。”上海一家保租房运营机构负责人向每经记者透露。
该负责人表示，大宗资产退出机制是投资者非常关心的问题，许多存量商办项目空置率较高，较难市场化退出，现根据相关政策进行非改租后，能够提高租金坪效和投资收益，部分有条件的存量资产可通过资产证券化REITs进行上市退出。
