根据金地集团2024年年报及公开市场数据，其库存资产（含土地及已建成房产）在当前市场行情下仍面临较大减值风险。结合存货结构、区域分布及市场价格趋势，潜在亏损规模分析如下：
一、库存现状与减值基础
存货规模与结构
总存货账面价值：838亿元（截至2024年末，已计提跌价准备76亿元）。
房地产开发产品（现房）：329亿元（占比36%），主要为滞销现房。
房地产开发成本（土地及在建）：585亿元（占比64%）。
区域分布：
一二线城市：77%土地储备位于核心城市（如上海、杭州），但部分项目仍滞销（如天津、长春）。
三四线城市：23%土储去化困难（如鄂州、廊坊），价格倒挂严重。
已计提减值情况
2024年全年计提存货跌价准备 40.66亿元，占减值总额的60.76%，主要针对：
现房项目：如天津金筑名邸（销售率仅2.7%）、长春朝阳春晓（销售率0.21%）。
高成本土地：如重庆大渡口项目（2017年溢价126.7%拿地）、广州增城项目（2021年溢价31.5%），因地价下跌计提减值。
二、潜在亏损估算（按当前市价销售）
若按当前市场价销售剩余库存，潜在亏损主要来自两部分：
1. 现房库存（329亿元）
核心问题：非核心城市现房去化缓慢，销售价普遍低于成本价。
案例：
天津金筑名邸：楼面价倒挂，售价低于成本20%以上。
海口商办（云海湾广场）：销售率6.8%，需降价30%才可能去化。
亏损估算：若平均降价15%-20%，潜在亏损约 49亿–66亿元。
2. 土地及在建工程（585亿元）
核心问题：三四线城市地价下跌，开发后销售收益无法覆盖成本。
案例：
鄂州葛店项目：2024年计提跌价27.83亿元，剩余地块仍需减值。
廊坊住宅：2024年仅售出64㎡，地价已跌至拿地成本的60%。
亏损估算：若按市场价重估，土地储备减值率约10%-15%，潜在亏损 59亿–88亿元。
潜在亏损总计
库存类型
账面价值（亿元）
预估减值率
潜在亏损（亿元）
现房（开发产品） 329 15%-20% 49–66
土地及在建工程 585 10%-15% 59–88
合计 914 — 108–154
注：亏损测算基于当前市场价与成本价倒挂幅度、去化速度及2024年实际减值率综合估算。
三、亏损驱动因素分析
区域市场分化
一二线核心项目：杭州、上海地块去化较快，亏损风险较低（如杭州余杭项目销售率30.8%）。
弱三四线城市：人口流出、需求不足，鄂州、廊坊、长春等项目亏损风险极高。
产品类型错配
商办物业积压：上海、杭州商办去化率<20%，需大幅降价（如上海平金中心）。
高价地遗留问题：2017–2021年高溢价地块（如重庆126.7%溢价）成本难以覆盖。
政策与市场预期
购房者观望情绪浓厚，房价下行预期导致降价促销效果有限。
保障房收购价通常低于成本价（如长春项目拟纳入保障房）。
四、企业应对策略与风险缓释
加速资产处置
2024年通过降价促销、大宗交易降低存货余额34%，预计2025年继续折价10%–15%去化。
调整土地结构
新增土地100%聚焦核心城市（如2025年上海、杭州地块），停投三四线。
政府合作与金融工具
探索存量房改造、保障房转化（如长春项目），争取政策性资金支持。
结论：潜在亏损规模与核心风险点
若按当前市价销售全部库存，金地集团潜在亏损约为 108亿–154亿元，占存货账面价值的12%–17%。最大风险敞口集中于:
非核心城市现房（如天津、长春），需降价20%以上才可能去化；
三四线高价土地（如鄂州、廊坊），地价跌幅已超30%。
尽管公司通过聚焦核心城市、加速处置可部分对冲风险，但行业整体下行周期中，库存减值压力仍将持续侵蚀利润。
