收购存量房工作落地见效 持续巩固房地产市场稳定态势
2025-07-25 09:31:56来源：证券日报
今年以来，各地发力巩固房地产市场稳定态势、构建“市场+保障”房地产发展新模式，持续推进收购存量商品房相关工作。
7月9日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于征集收购存量商品房用作保障性住房项目的公告》，明确收购存量商品房用作保障性住房进行配售或配租，面向郑州市征集符合条件的房源项目。
“收购存量商品房用作保障性住房有助于促进房地产市场的供求关系再平衡。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，将存量商品房转化为保障性住房，不仅助力房地产市场的库存去化，避免资源的闲置浪费，也构建了“商品房—保障性住房”的动态转化机制。这种机制使得资源能够在不同需求之间灵活调配，既满足了商品房市场的合理需求，又保障了中低收入群体的住房需求。
当前，收购存量商品房已成为各地统筹盘活存量房产、稳定房地产市场的重要抓手。各地在收购存量商品房资金来源、房源用途等方面创新举措，以更好推进收购工作落地。
6月份，广西壮族自治区人民政府办公厅发布的《广西提振消费专项行动实施方案》提出，统筹盘活各类房源，拓宽收购房源用途，用好专项债券、保障性住房再贷款等政策工具，2025年力争收购存量商品房2.5万套。
在广东，拓宽收购房源用途、将收购存量商品房与城中村改造相结合的创新举措已落地见效。去年11月份，广东省首笔用于收购存量住房作安置房的专项借款资金落地广州市九佛街道“五村七片”城中村改造项目。截至今年5月30日，该项目已完成房票认购近1000套，去化商品房面积近10万平方米，认购金额超16亿元。
“6月份，广州新房网签6796套，创下今年新高，主要动力是专项借款收购存量商品房用作安置房或用专项借款来支持房票安置。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，收购存量商品房用作安置房一方面能加快村民回迁进程，另一方面也能更好地匹配存量供给与住房需求，有效盘活房地产市场。
在收购存量商品房资金来源方面，各地在用好住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款的同时，也通过地方政府专项债券（以下简称“专项债”）筹集成本更低、期限更长的资金。
据中指研究院统计，今年5月份，浙江、四川先后发布用于收购存量商品房的专项债17.5亿元、1.7亿元，合计收购11个项目。
严跃进表示，通过专项债资金的注入，能够加速已建成商品房的去化速度，减少库存积压带来的风险隐患。同时，叠加保障性住房再贷款这一政策工具，两者相互配合、协同发力，去库存效率将明显提升，有助于进一步稳定房地产市场，防范系统性金融风险的发生，保障经济社会的平稳运行。
未来，对于收购存量商品房的金融支持力度有望进一步加大。6月末召开的中国人民银行货币政策委员会2025年第二季度例会提出，着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，持续巩固房地产市场稳定态势。
“盘活存量商品房能够为库存去化提供助力。库存下降也会减少开发商之间的降价竞争行为，同时稳定市场信心和市场价格预期。”李宇嘉建议，为进一步推动收购存量商品房工作落地，各地可以做好“以需定购”工作，摸排居民对于房源及配套设施的需求，选择与需求匹配的收购标的，并合理制定收购价格。
绿庭 A5（400120）作为专注于不动产投资管理的企业，其受益于政府收购存量房政策的可能性较高，核心逻辑可从以下维度展开：
一、政策适配性：业务模式与政策导向高度契合
存量资产运营能力突出
绿庭 A5 通过收购、改造存量物业获取收益的业务模式，与政府 “盘活存量” 的政策目标高度一致。例如，其持有的上海奉贤区 “绿庭国际大厦” 195 套办公 / 商业物业（面积 1.96 万平方米）及车位，区位优越且符合政府收购 “配套完善” 的要求。公司曾参与上海悦合国际广场续建项目，具备存量资产改造运营经验，能够满足政府对保障性住房 “快速转化、高效利用” 的需求。
政策试点区域优势显著
上海是政府收购存量房的重点城市。松江区政府 2021 年提及启动绿庭环城路地块的动迁回购工作，显示其存量资产可能被纳入城市更新计划。2025 年《政府工作报告》提出 “在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，上海作为专项债 “自审自发” 试点，政策落地效率更高，可能优先支持本地企业。例如，上海闵行区、徐汇区已通过国有平台公司收购存量房作保障房，绿庭 A5 的上海资产具备天然区位优势。
用途扩展带来增量空间
政府收购存量房的用途已从保障性住房扩展至人才公寓、养老服务用房等。绿庭 A5 布局养老市场，与复旦大学经济学院合作成立研究中心，并与上海市第一人民医院签订医养结合协议，其存量物业若转化为养老服务用房，可直接对接政策需求。例如，辽宁省明确将收购存量房用于养老服务，上海亦在探索类似路径。
二、资产基础：上海核心区域优质存量物业价值凸显
绿庭国际大厦的收购与改造潜力
绿庭 A5 于 2024 年 5 月以 2.78 亿元收购绿庭国际大厦，评估价值 2.8 亿元，单价约 1.42 万元 / 平方米。该项目位于奉贤区航南公路，周边交通便利，且为现房状态，符合政府收购 “集中分布、产权清晰” 的要求。若政府按同地段保障性住房重置价格收购（通常低于市场价），假设收购价为 1.2 万元 / 平方米，可回笼资金约 2.35 亿元，覆盖成本后仍有一定收益空间。此外，公司可通过改造提升物业价值，例如将部分办公用房改为租赁住房，获取长期运营收益。
资产优化与财务改善预期
绿庭 A5 近年加速脱虚向实，2024 年出售工业物业并购买办公资产，主动调整业务结构。2025 年 7 月公告显示，公司正通过股权转让优化资产负债表，为参与政策项目腾出空间。若政府收购其存量物业，可快速回笼资金，缓解现金流压力。2024 年年报显示，公司总资产 7.46 亿元，负债 1.48 亿元，资产负债率仅 19.8%，财务结构稳健，具备承接政府项目的能力。
潜在合作模式多样化
除直接出售外，绿庭 A5 还可通过以下方式受益：
委托运营：将物业交由政府指定平台运营，获取稳定管理费；
股权合作：与地方国企成立合资公司，共同开发运营保障房项目；
REITs 融资：通过基础设施公募 REITs 将存量资产证券化，实现资金循环。例如，上海城投通过 REITs 收购华鑫置业存量资产，绿庭 A5 可借鉴类似模式。
三、风险与变量：政策执行与市场分化需警惕
政策执行力度与资金到位风险
尽管中央政策支持，但地方财政压力可能制约收购规模。截至 2024 年 9 月，保障性住房再贷款使用率仅约 5%，部分城市因资金不足导致项目进展缓慢。若上海专项债额度分配不及预期，或收购价低于成本（如新乡市要求收购价不超过同地段保障房重置价），可能抑制企业参与积极性。
区域市场分化与资产质量差异
政府收购集中在人口流入、配套完善的区域，绿庭 A5 的上海资产更具优势，而非试点城市项目受益有限。例如，中房 5 的非试点城市存量房因区位分散、配套不足，难以符合收购条件1。此外，需关注绿庭国际大厦的实际收购价是否合理，若低于成本可能影响收益。
公司基本面与市场情绪波动
绿庭 A5 虽通过资产处置改善财务状况，但 2024 年净利润仅 1000 万元，现金流仍较紧张1415。若政策刺激下股价短期上涨，需警惕基本面未实质改善的回调风险。此外，公司需持续优化资产结构，避免过度依赖政府收购带来的短期收益。
四、结论与投资建议
核心结论
绿庭 A5 的业务模式与政策高度契合，上海存量资产具备收购潜力，若成功对接政府需求，有望通过资产变现或运营收益显著受益。短期看，政策催化可能带来股价弹性；长期看，需关注其资产运营能力及与政府合作的持续性。
投资建议
重点跟踪指标：
上海存量房收购政策细则及资金到位情况；
绿庭国际大厦是否纳入政府收购清单及具体定价；
公司与地方国企或政府平台的合作动态。
风险提示：
政策落地不及预期导致收购规模低于预期；
收购价低于成本或改造费用超支影响收益；
市场情绪波动引发股价短期剧烈震荡。
总结：绿庭 A5 在政府收购存量房政策中具备较强的受益潜力，但其实际收益程度取决于政策执行力度、资产定价及公司运营能力。建议投资者密切关注政策进展及公司公告，理性评估风险与收益。
