$*ST金科(SZ000656)$  # 一、**背景：金科重整中的资产分割框架**

在重整计划中，金科将大部分子公司股权（对应**存量土地储备1.30亿㎡、待开发面积1637.58万㎡**）注入破产服务信托（剥离包），用于偿债；同时保留核心运营能力，转型为轻资产“不动产综合运营商”（保留包）。  

冯仑强调的“风险隔离墙”，正是要求在法律、财务、运营层面严格切割这两类资产，防止风险交叉传染。

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### 二、**风险隔离墙的实质内涵**

1. **债务防火墙**  

   - **目的**：避免剥离资产（信托计划）的债务纠纷、诉讼（截至2025年诉讼额达**157.38亿元**）波及保留的核心业务。  

   - **操作**：通过信托独立运营、资产隔离机制，确保债权人仅能追索信托资产，而保留包资产（如代建、运营业务）不受历史债务拖累。

2. **经营安全区**  

   保留包聚焦“开发服务+运营管理”等轻资产板块，需完全独立于剥离包的复杂产权关系。例如，金科2025年代建业务新签**570万㎡**（全国第七），若受土地资产查封牵连，转型将夭折。隔离墙为此类新业务提供“无菌环境”。

3. **法律权责明晰化**  

   冯仑曾比喻“财产安全是企业家内衣”，强调产权界定是经营底线。隔离墙通过司法重整程序，在法律上切割资产归属，消除权责模糊地带，避免未来股东、债权人、管理层的利益冲突。

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### 三、**为何是“原则性问题”？——冯仑的经营哲学投射**

1. **风险控制高于规模扩张**  

   冯仑多次指出，企业死亡主因是“复杂”：复杂政商关系、复杂股权、复杂业务线。金科剥离包（涉及**8400家债权人、1470亿债务**）是典型高风险复杂资产，必须隔离以保生存。  

2. **“简单专注”的转型基础**  

   保留包需符合“低风险创业”逻辑：聚焦轻资产运营，依赖经营性现金流（如代建收入），而非融资性杠杆。隔离墙确保新业务不被旧模式反噬，呼应冯仑推崇的“少做事、多赚钱”案例（如北京某房企靠两栋楼收租20年）。

3. **重构市场信任的关键**  

   重整后金科仍面临**500亿短期债务**，市场信心脆弱。严格的隔离措施可向投资人传递“风险可控”信号，避免股价波动与融资受阻。

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### 四、**对金科重整的战略价值**

1. **保障债权人利益**  

   信托资产独立处置（如土地变现）是偿债核心来源，隔离墙确保资产不被挪用或贬值，提升清偿率。  

2. **赋能轻资产转型**  

   保留包得以聚焦代建、运营等高毛利业务，2025年目标代建收入占比超30%，隔离是其现金流稳定的前提。  

3. **规避二次破产风险**  

   若未隔离，保留包可能因剥离包连带责任（如担保债务）再度陷入危机，导致重整失败。

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### 五、**行业启示：房企重整的范式升级**

冯仑的呼吁实质是将“隔离墙”从技术操作升维至治理原则，为行业提供范本：  

- **司法重整层面**：要求法院强制监督资产分割，避免程序漏洞（参考金科由法院与管理人双重监管）。  

- **投资人层面**：产业投资人（如冯仑领衔的品器联合体）需以隔离为前提设计赋能方案，防止资源错配。  

- **政策层面**：为“保交楼”与“化债”并行的房企提供风险解构模板，平衡社会稳定与企业再生。

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### 结语：冯仑讲话是重整智慧的浓缩  

隔离墙不仅是风控工具，更是战略分水岭——它将金科的“过去”（高杠杆积弊）与“未来”（轻资产新生）彻底区隔，践行了冯仑“简单能持久”的商业哲学。若执行到位，金科有望成为中国房企“由重转轻”的首个成功案例；反之，则可能沦为复杂系统风险的又一牺牲品。