一生一、现金流角度。非常优秀，2024年实现经营现金流55亿，这还是迎玺花园只收到62亿元预收款的基础上的。公司大量项目停工及增值税预缴等因素导致。

公司2024年偿还有息负债24亿。从年初的125亿下降到101亿，主要是优先级的信托融资借款偿还了20亿。

同时账面现金大幅度增加到36.7亿，同比增加了33亿。

二、业绩角度。解决历史遗留问题，业绩很差。

主要是：

1.减值继续，南沙岛的项目减值了4.8亿，和碧桂园合作的项目全额减值了1.78亿，东莞项目也减值了2.1亿，其他减值，总计减值了17.8亿。历史问题基本都解决了。

2.财务费用高企，由于项目停工，不再进行资本化带来了利息费用基本都直接计算到当期财务成本，全年总利息开支是7.9亿，财务费用就是6.8亿，资本化只有0.91亿。

3.结算资源量减少，同时迎玺花园的广告费用等开支依旧存在。

4.所得税影响。因为亏损的不算所得税，但是赚钱的要计算，而且所得税采用的往往是当期计算（就是收到款基本就要预缴所得税）

三、公司财务越来越健康。

账面现金36.7亿，有息负债101亿， 净有息负债只有65亿了。2024年经营现金流就是55亿多了，加上投资现金流，总现金流是56亿。超预期的现金流。2025年实现60亿以上经营现金流问题不大，估计一季度现金流继续猛增。（2024年四季度经营现金流23亿）

四、销售情况也非常不错。

根据财报信息：锦城湖岸销售5.4亿，迎玺花园销售了86.4亿，南麓院1.83亿，中洲坊3.24亿，半岛城邦2.87亿，河谷花园1亿，东莞城邦2.85亿，全年销售104亿，符合预期。

大股东的迎海项目销售了近50亿，也非常不错。

五、公司经营物业业绩再上新高

1.出租业务4.4亿营收，增长10%，毛利润率65%，同期一样。

2.酒店和物业业务营收6亿，毛利润率24%，营收同比持平，毛利润率同比提高。

3.经营板块依旧一年实现了超4亿经营现金流。

六、公司所得税为何还有2.5亿？

原因就是所得税计算和会计计算不一样，所得税按照当年销售计算预缴，所以会形成递延所得税影响。

2024年因为销售得到的预收款大约是70多亿。根据利润率超高计算了递延所得税8.87亿（基本全是迎玺花园的），也再次印证了迎玺花园的超高利润率。

同时公司的锦城湖岸给认定为15%所得税，所以2024年退税了3.9亿，但同期又实现了1.7亿的递延所得税。

所有的综合影响会计所得税最后是2.5亿。

这里面两个信息很关键：

一是迎玺花园居然预收了8,87亿的所得税。说明利润率高的惊人。

二是成都锦城湖岸改为15%所得税率。也将提高今年结算的利润率。

因为今年还要根据销售计算当期所得税和财务费用问题，所以下调今年利润1-2亿预测，同时上调2026-2027年利润8亿预测。（个人观点）

意思是今年业绩会反转，但是力度还不够猛烈，原因就是：

1.所得税当年计算，今年销售迎玺估计达到90亿及以上，当期算的所得税会很高。

2.今年财务费用下降还没有到极致，今年估计还有3亿的财务成本。

当然今年有锦城湖岸和物业股权出售，业绩也会不错。

2026年-2027年就彻底业绩爆发了，尤其2027年，原因如上的反之：

1.26-27年所得税交的就很少很少了。因为2024-25年已经交过了。

2.财务费用将下降到0的水平。

3.尤其是2027年三四期的结算额最猛，价格也是最好的。

根据公开信息，2025年一季度又偿还了17.6亿的信托借款，从此高息负债已经还完。

公司有息负债应该已经降低到80亿水平了。银行借款利率水平一般较低，估计80亿银行借款，年利息也就是4-5亿了。估计今年还会偿还估计30-40亿。

公司财务成本进入快速下降阶段，直到近乎归零。

至于南沙灵山岛项目问题：

2024年计提减值4.7亿。账面成本下降到7亿，15万平米，楼面地价下降到4000元（还有部分建安开支），基本反应了房价下跌幅度。

至于合作方问题，公司已经提请诉讼了，要求对方偿还3.3亿并用49%股权做担保，目前还在审理阶段，初步估计合作方将用49%偿还这个借款，这样中洲将获得100%项目股权

这个项目地理位置也是可以的，毕竟是广州市做为大湾区开发核心的金融中心所在地，未来自持收租也应该可以有正常的收益率水平。