6月27日，万科在深圳举办了2024年度股东大会，万科董事会主席辛杰、万科执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚等新管理层班底首次公开亮相。辛杰强调，深铁与万科两个团队融合，共同应对风险和挑战，会发挥出“1+1>2”的效应。

　　《华夏时报》记者从万科方面获悉，今年1—5月，万科新增融资和再融资341亿元，融资成本保持在低位，目前已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。

　　对于未来，管理层表达了坚定的信心。辛杰表示，“万科将动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业”。万科执行副总裁郁亮则判断，在政策引导和支持下，相信房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。

　　共同应对风险和挑战

　　本次股东大会表决通过了2024年度董事会报告、2024年年报等议案，并回应了投资者关心的市场走势、业务发展等问题。

　　年报显示，2024年，万科实现营业总收入为3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润亏损约494.78亿元，而上年同期为盈利121.63亿元；扣非净利润亏损453.94亿元，上年同期盈利97.94亿元；经营活动产生的现金流量净额为38亿元，同比下降2.87%。

　　辛杰直言，大环境发生了变化，公司没有跟上节奏，过去“三高”模式的惯性过大，资源投入过于分散。随着房地产市场的深度调整，问题和风险开始显现，企业成长是不断试错与纠正的过程。

　　“2024年公司经营确实经历了困难，为有效化解风险，今年1月万科充实了经营管理力量，管理团队携手并肩，共同应对风险和挑战。”辛杰称，“我和同事们加入了万科，和万科原管理团队携手，倡导集体主义的精神，是团队的力量，两个团队融合在一起，（能够发挥出）1+1>2（的效应）。”

　　辛杰向股东们表示，目前万科改革化险的工作正在稳步地推进，已到期的公开债均已完成兑付，风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间，“所幸的是我们获得了多方的支持”，这些支持包括深圳市有关部门的高度重视、金融机构大力的支持以及大股东深铁集团鼎力的相助。

　　万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍说，今年1—5月，万科新增融资和再融资341亿元，融资成本保持在低位，目前已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债。

　　据公开资料，2023年底以来，深圳国资及深铁集团就在帮助万科进行资产和股权处置，并参与万科旗下消费基础设施REIT的认购，同时协调各类金融资源，助力公司开展融资。今年2月至今，深铁集团合计向万科提供148.52亿元的借款，全部用于偿还债券本息。

　　今年6月，万科还通过出售7295.6万股A股库存股获得了4.79亿元资金。另外，本次股东大会通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的议案》。根据该议案，万科董事会可根据公司需要，决定单独或同时发行、配发及处理不超过公司已发行H股20%的新增股份。

　　韩慧华表示，对于后续债务，万科将通过多种方式安排。一方面，将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能；另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。此外，万科也将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。

　　行业有望重归健康发展轨道

　　对于未来的发展，万科管理层信心十足。辛杰代表大股东深铁集团做出了强有力的表态：“万科将动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能、全力以赴，共同推动公司重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业。”

　　目前，万科已经出现了一些积极迹象。今年1—5月，万科按期保质完成了86个项目，2.64万套房子的交付；当期实现销售金额570.6亿元，回款率100%；在土地段，今年5—6月，万科在郑州、武汉获取低总价地块，以“小体量、快周转”降低风险。

　　同时，经营服务业务也在持续增长，其经营服务业务在部分赛道如物业、公寓、物流、商业等已建立行业领先优势，今年1—5月实现收入287亿元，同比增长7.8%。后续将重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等路径，建立高质量的资产退出渠道。

　　万科执行副总裁郁亮表示，在政策引导和支持下，相信房地产市场将回到稳定健康的发展轨道上来。值得注意的是，这也是郁亮在今年年初卸任万科董事会主席一职后首次在公开场合发声。

　　郁亮对市场走势的判断具体来源于土地市场和销售等四大因素的变化。其一，土地市场的结构性改善，核心城市优质地块供应增加，高库存区域供地趋缓；非住宅用地规划调整加快，低容积率地块增多，更适配高品质住房需求；其次是需求端的回升，自去年9月底一揽子政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，现在各地持续“因城施策”优化调整限制性措施，预计进一步巩固回升基础。

　　同时，在存量去化方面，郁亮认为2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强，企业现金流情况和新增投资能力将借此更快得到改善。此外，新房产品力的提升，新房供给向多元化、品质化发展，其领先性结合现房/准现房销售趋势，正成为对抗二手市场分流的有力武器。

　　值得一提的是，在辛杰看来，深铁和万科都应该也一定会成为科技企业，“与深铁合作的伙伴都是高新技术企业，万科这些年的发展也有很多技术支撑”。同时，万科跟深铁都积累了大量数字资源，为技术的场景应用打造了基础。

　　此外，在产业协同方面，深铁与万科也在探索融合发展。如万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”近期与深铁置业签署租赁运营协议，将二者的开发规模与房源运营能力整合，打造“轨道+社区”闭环，未来可依托地铁上盖项目形成开发与租赁的协同收益。