$万 科Ａ(SZ000002)$  $工商银行(SH601398)$  $中信证券(SH600030)$  

首先说结论：

• 存银行：20万元经过27年（每年本息转存1年期定存）增值至约37.9万元。

• 买入万科的房子（深圳核心区）：80平方米房产增值至约1,024万元。

一、存银行收益分析

1998年以20万元存入1年期定存（利率5.22%），每年到期后本息滚存：

• 利率变化：1999年降至3.78%，2000-2002年降至1.98%-2.25%，2015年后长期维持1.5%低位；

• 复利结果：27年累积本息约37.9万元；

通胀冲击：

• 1998-2025年广义货币供应量（M2）从10.4万亿增至480万亿，扩张46倍；

• 37.9万元的实际购买力仅相当于1998年的0.82万元（贬值幅度超95%）。

二、买入万科房产分析

1. 初始购置（1998年）：

• 深圳房价约2,500元/㎡（万科城市花园），20万元全款购80㎡；

2. 2025年价值：

• 深圳南山区二手房价达12.8万元/㎡，房产总价80㎡ × 12.8万/㎡ = 1,024万元；

3. 核心动能：

• 人口激增：深圳常住人口从500万增至1,800万，刚性需求托底房价；

• 货币效应：M2扩张46倍，不动产成财富保值核心载体；

• 杠杆威力：若首付30%（6万元）贷款购房，可购266㎡，2025年价值超3,400万元。

三、时代启示

在货币超发周期（M2增46倍），存款是"财富蒸发器"，房产是"抗通胀盾牌"。